La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier qui a un fonctionnement particulier. Mais au-delà du sigle, quelle est la définition de la SCPI ? Quels sont les différents types de SCPI et quel en est le fonctionnement ?
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Définition de la SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier est un dispositif d’investissement apparu en 1964 en France. Réglementée en 1970 par la loi n°70-1300, c’est le Code Monétaire et Financier qui la définit aujourd’hui.
Définition de la SCPI par l’article L.214-86 du Code Monétaire et Financier
L’article L.214-86 du Code Monétaire et Financier définit la SCPI comme suit :
Les sociétés civiles de placement immobilier ou sociétés d’épargne forestière peuvent procéder à une offre au public de leurs parts sociales, sous réserve que les parts détenues par les membres fondateurs représentent une valeur totale au moins égale au capital social minimal tel que celui-ci est fixé à l’article L. 214-88 (760 000 € nldr) et qu’elles justifient d’une garantie bancaire, approuvée par l’Autorité des marchés financiers et destinée à faire face au remboursement prévu à l’article L. 214-116 (remboursement du capital versé par les associés si celui-ci est inférieur à 15% du capital social maximum à la fin de la la première année).
Article L.214-86 du Code Monétaire et Financier
Définition de la SCPI à capital fixe
La SCPI à capital fixe a un capital social fixé par les statuts. En conséquence, pour accueillir un nouvel associé, deux solutions existent :
- Augmenter le capital social et modifier corrélativement des statuts : En pratique, c’est assez peu fréquent. En effet, une augmentation de capital occasionne des démarches et des frais juridiques. Par ailleurs, cette augmentation de capital doit être votée en Assemblée Générale Extraordinaire.
- Racheter des parts à un associé sortant : C’est la solution la plus fréquente en pratique dans les SCPI à capital fixe puisque plus simple. Les parts existant déjà, cela ne requièrent pas les démarches complexes d’une augmentation de capital. Les transactions se font donc surtout sur le marché secondaire.
À noter que pour les SCPI à capital fixe, des droits d’enregistrement de 5% s’appliquent lors de la cession de parts sur le marché secondaire. Ces droits sont à la charte de l’acheteur et non du vendeur.
Définition de la SCPI à capital variable
La SCPI à capital variable a un capital social défini par les statuts par une fourchette entre un capital minimum (a minima, 760 000 € selon l’article L.214-88 du Code Monétaire et Financier) et maximum.
Lorsqu’il y a un nouvel entrant, la SCPI pourra ainsi augmenter son capital (dans la limite de son maximum) sans effectuer de démarches particulières. La SCPI fixe les prix de ses parts.
La SCPI à capital variable a l’intérêt aussi d’offrir une liquidité améliorée par rapport à la SCPI à capital fixe. En effet, en cas de sortie, la SCPI réduit son capital à concurrence des parts sociales du sortant (à condition que son capital social reste supérieur au capital social minimum défini dans ses statuts).
À noter que pour les SCPI à capital variable, le prix de souscription et de revente ne peut s’écarter de plus de 10% de la valeur de constitution selon l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). D’autre part, aucun droit d’enregistrement n’est à acquitter lors de l’achat ou du retrait des parts.
Fonctionnement de la SCPI
Une fois constituée, la SCPI fonctionne en 4 étapes toutes simples :
- Collecte de fonds : La SCPI émet des parts sociales que les investisseurs vont acquérir.
- Investissement : La SCPI investit les fonds issus des parts sociales dans des biens immobiliers (elle achète des biens immobiliers). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il y a un « délai de jouissance » lors d’une souscription de parts de SCPI. En effet, ce délai de jouissance permet à la SCPI de disposer de suffisamment de temps pour placer les nouveaux fonds.
- Gestion locative : La société de gestion loue les biens immobiliers achetés à l’étape précédente. Elle perçoit les loyers et gère les biens.
- Distribution des revenus : Les associés perçoivent les revenus sous forme de dividendes, après déduction des frais dépensés par la SCPI
Typologie des SCPI
Plusieurs types de SCPI existent, bien qu’elles aient toutes le même but (verser des dividendes à partir de revenus locatifs), par exemple :
- SCPI de rendement : Les SCPI de rendements se focalisent sur la génération de revenus locatifs réguliers. Ces SCPI se distinguent par une distribution élevée pour assurer un retour aux actionnaires.
- SCPI d’entreprise : Les SCPI d’entreprise investissent particulièrement dans l’immobilier commercial. Par exemple, dans des bureaux, des entrepôts, des commerces…
- SCPI résidentielle : De même que les SCPI d’entreprise, les SCPI résidentielles se concentrent sur l’immobilier à usage d’habitation.
- SCPI sectorielles : Certaines SCPI se spécialisent dans des secteurs particuliers, par exemple la santé ou l’éducation. On les désigne souvent par le vocable « SCPI de santé » ou SCPI éducation.
3 éléments à prendre en compte pour l’achats de parts de SCPI
Lorsque l’on investit dans une SCPI, il y a lieu de considérer notamment les 3 points suivants :
- Frais : Les SCPI comportent le plus souvent des frais de souscription (à l’entrée). Ceux-ci viennent donc minorer la valeur de la part détenue par l’investisseur. En conséquence, il faut en tenir compte lorsque l’on investit en SCPI. De l’autre côté, des frais de retrait peuvent s’appliquer. Il se peut aussi que certaines SCPI sans frais d’entrée appliquent des pénalités en cas de sortie anticipée.
- Liquidité : L’investissement en SCPI est particulièrement peu liquide. Autrement dit, il est fortement conseillé de ne placer que des sommes dont on n’a pas besoin dans un délai court à moyen. En effet, d’une part, les frais de souscription risquent d’annihiler toute perspective de plus-value. D’autre part, la SCPI doit annuler les parts ou bien l’investisseur doit lui-même trouver un acquéreur (impératif en cas de SCPI à capital fixe).
- Fiscalité : Les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, malgré leur nature de dividende, c’est leur provenance qui les place dans cette typologie de revenus.