La facturation électronique devient progressivement obligatoire pour les entreprises françaises. Cette réforme concerne d’abord les échanges entre professionnels. Mais elle interroge aussi les propriétaires qui louent un bien meublé sous le statut LMNP. Un bailleur non professionnel est-il une entreprise ? Doit-il émettre des factures électroniques à ses locataires ? Devra-t-il choisir une plateforme agréée ? La réponse mérite une nuance : oui, le LMNP peut être concerné. Mais pas toujours de la même manière selon la nature du locataire, le régime TVA applicable et l’organisation de l’activité.
Pour approfondir les conséquences pratiques de la facturation électronique LMNP, il peut être utile de se faire accompagner avant l’entrée en vigueur complète de la réforme.
Facturation électronique : de quoi parle-t-on exactement ?
La réforme ne consiste pas simplement à envoyer une facture PDF par e-mail. Une facture électronique, au sens de la réforme, doit être émise, transmise et reçue dans un format structuré ou mixte permettant l’exploitation automatique des données. Les formats attendus incluent notamment Factur-X, UBL ou CII. La transmission doit passer par une plateforme agréée. Cette plateforme agréée (anciennement Plateforme de Dématérialisation Partenaire ou PDP) est un opérateur immatriculé par l’administration fiscale.
L’article 289 bis du Code général des impôts prévoit que l’émission, la transmission et la réception des factures relatives à certaines opérations entre assujettis établis en France doivent s’opérer sous forme électronique, via une plateforme agréée. La DGFiP distingue trois volets :
- La facturation électronique entre entreprises françaises assujetties à la TVA
- Le e-reporting des transactions non couvertes par l’e-invoicing, notamment certaines opérations avec des particuliers ou avec l’étranger
- Le e-reporting des paiements pour les opérations dont la TVA est exigible à l’encaissement
Le calendrier applicable en 2026 et 2027
La première date importante à retenir est le 1er septembre 2026. À cette date, toutes les entreprises concernées devront pouvoir recevoir des factures électroniques. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire devront également émettre leurs factures électroniques à cette même date. Les petites entreprises, micro-entreprises et structures assimilées disposent d’un délai supplémentaire pour l’émission. Elles devront émettre leurs factures électroniques à partir du 1er septembre 2027. La transmission des données à l’administration suit le même calendrier.
Pour un propriétaire LMNP, cette distinction est essentielle. Même s’il n’émet pas beaucoup de factures, il peut recevoir des factures de fournisseurs : expert-comptable, plateforme de gestion, prestataire de ménage, travaux, abonnement logiciel ou assurance liée à l’activité. Si ces factures sont adressées à son activité déclarée avec un numéro SIREN ou SIRET, la question de la réception électronique peut se poser dès 2026.
Un propriétaire LMNP est-il une entreprise au sens de la réforme ?
Le statut LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ». Il ne signifie pas absence d’activité économique. Fiscalement, les loyers issus de la location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux, même lorsque l’activité reste non professionnelle au sens de l’article 155, IV du Code général des impôts. Le loueur reçoit administrativement par un numéro SIREN/SIRET après déclaration de son activité.
Le critère déterminant n’est toutefois pas seulement l’étiquette « LMNP ». La réforme vise les opérations réalisées entre assujettis à la TVA établis en France. Or, en matière de TVA, un assujetti n’est pas nécessairement une personne qui facture effectivement de la TVA. La DGFiP précise que les entreprises bénéficiant de la franchise en base sont également dans le périmètre de la réforme. Autrement dit, le fait de ne pas collecter de TVA ne suffit pas, à lui seul, à exclure toute obligation.
Location meublée classique à un particulier : une obligation limitée
Dans le cas le plus courant, le propriétaire LMNP loue un logement meublé à usage d’habitation à un particulier. Cette location bénéficie généralement d’une exonération de TVA en application de l’article 261 D, 4° du Code général des impôts. Le locataire particulier n’est pas un assujetti à la TVA. La facture adressée au locataire, lorsqu’elle existe, n’entre donc pas dans le champ classique de la facturation électronique B2B obligatoire.
Concrètement, un bailleur LMNP qui loue un appartement meublé à un étudiant, à un salarié ou à une famille n’a pas vocation à envoyer une facture électronique structurée à son locataire particulier via une plateforme agréée. Il doit en revanche conserver une organisation comptable fiable : quittances, loyers encaissés, charges, justificatifs, amortissements au régime réel, et pièces utiles en cas de contrôle.
Location à une entreprise : le LMNP peut être concerné
La situation change lorsque le logement est loué à une entreprise ou à un professionnel. Par exemple, un propriétaire peut louer un logement meublé à une société pour héberger temporairement un salarié, un consultant, un dirigeant ou un intervenant en mission. Dans ce cas, le client peut être un assujetti établi en France. L’opération peut alors se rapprocher d’un échange B2B entrant dans le champ de la réforme, sous réserve de l’analyse précise de la nature de la prestation et de son régime TVA.
C’est dans ces situations qu’un propriétaire doit être particulièrement vigilant. Même en franchise en base de TVA, même avec peu de factures par an, il peut devoir utiliser une plateforme agréée pour émettre ses factures à un client professionnel lorsque l’opération relève du périmètre de la réforme. À partir de 2027, les petits bailleurs assimilables à de petites structures seront en principe concernés par l’émission, si leurs opérations entrent dans le champ.
Et les locations para-hôtelières ou avec services ?
La location meublée est en principe exonérée de TVA, mais cette exonération connaît des exceptions. L’article 261 D, 4° du CGI écarte l’exonération pour certaines prestations d’hébergement de type hôtelier ou para-hôtelier. Le BOFiP précise notamment que la taxation à la TVA peut s’appliquer lorsque la mise à disposition du local meublé s’accompagne d’au moins trois des quatre services suivants :
- Petit déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture de linge de maison
- Réception, même non personnalisée, de la clientèle
Un propriétaire qui exploite un logement meublé avec des services proches de l’hôtellerie doit donc raisonner différemment d’un bailleur LMNP classique. S’il devient redevable de la TVA ou s’il réalise des prestations taxables avec des clients professionnels, les obligations de facturation et de transmission des données peuvent devenir plus structurantes.
Que doit faire un propriétaire LMNP avant 2026 ?
Identifier ses clients
La première question à se poser est simple : les locataires sont-ils des particuliers ou des professionnels ? Si les recettes proviennent uniquement de particuliers, l’enjeu principal n’est pas l’émission d’une facture électronique B2B au locataire. Si des entreprises figurent parmi les clients, il faut vérifier si les factures devront être émises via une plateforme agréée.
Vérifier son régime TVA
La deuxième vérification porte sur la TVA. Location meublée d’habitation exonérée, franchise en base, prestations para-hôtelières, location à un exploitant : chaque cas peut produire des conséquences différentes. Les références à examiner sont notamment les articles 261 D, 289, 289 bis et 293 B du Code général des impôts.
Mettre à jour ses outils
Un propriétaire au régime réel utilise souvent un expert-comptable ou un logiciel de suivi. Il est utile de vérifier si l’outil permettra de recevoir ou d’émettre des factures électroniques via une plateforme agréée comportant toutes les mentions obligatoires sur une facture.
En résumé : les LMNP sont-ils concernés ?
Oui, les propriétaires en LMNP peuvent être concernés par la réforme, mais l’intensité de l’obligation dépend de leur situation. Le LMNP qui loue uniquement à des particuliers est surtout concerné par la bonne conservation de ses pièces et, le cas échéant, par la réception de factures électroniques de ses fournisseurs. Le LMNP qui facture une entreprise, exerce une activité avec services ou se rapproche d’une activité para-hôtelière doit anticiper plus sérieusement l’émission de factures électroniques et le e-reporting.
Le bon réflexe consiste donc à ne pas raisonner uniquement en fonction du statut LMNP. Il convient de croiser trois critères :
- Le type de client
- Le régime de TVA
- La nature exacte de la prestation.
Références juridiques utiles
- Article 155, IV du Code général des impôts : distinction entre loueur en meublé professionnel et non professionnel.
- Article 261 D, 4° du Code général des impôts : exonération de TVA des locations de logements meublés à usage d’habitation et exceptions hôtelières ou para-hôtelières.
- Article 289 du Code général des impôts : règles générales de facturation.
- Article 289 bis du Code général des impôts : émission, transmission et réception des factures électroniques via une plateforme agréée.
- Article 293 B du Code général des impôts : franchise en base de TVA.
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : commentaires administratifs relatifs aux prestations d’hébergement hôtelières, para-hôtelières et locations meublées.
