Le rachat de crédit consiste à regrouper plusieurs crédits en cours. On parle de « rachat de crédit immobilier » lorsque ce rachat comprend au moins un crédit immobilier. L’opération consiste alors à n’avoir, au bout du compte, qu’un seul et unique crédit. L’objectif ? Le plus souvent, bénéficier de conditions de remboursement plus avantageuses. Mais aussi simplifier sa gestion financière. Cette opération n’est pas sans engendrer différents types de frais. Et tout emprunteur envisageant cette opération de restructuration financière doit comprendre et évaluer ces frais avant de l’engager. Nous explorerons donc les divers frais associés au rachat de crédit immobilier. Ceci pour offrir un panorama technique et précis pour aider les emprunteurs à prendre des décisions éclairées.
Nota : Le rachat de crédit immobilier étant une opération de restructuration financière à fort enjeu, nous vous suggérons de vous faire accompagner d’un professionnel, par exemple par un courtier en rachat de crédit.
Rachat de crédit immobilier : quels sont les différents frais ?
Les frais de dossier
Les frais de dossier constituent la première catégorie de coûts. Ils correspondent à la rémunération de la banque ou de l’institution financière pour traiter la demande de rachat de crédit. Ces frais peuvent varier considérablement d’un établissement à l’autre. À noter : ils sont parfois négociables.
Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)
Les indemnités de remboursement anticipé correspondent à la compensation de la perte de rémunération du prêteur. En effet, un remboursement anticipé équivaut à une perte de revenu attendu par le prêteur. Ceci puisqu’il ne pourra pas obtenir tous les intérêts prévus lors de la contractualisation. Ces pénalités deviennent exigibles dès que l’emprunteur rembourse tout ou partie du crédit avant la date prévue par le contrat. La loi plafonne et régie ces pénalités certes, mais ces indemnités peuvent représenter une somme significative.
Les frais de garantie
Le rachat de crédit peut nécessiter la mise en place d’une nouvelle garantie (hypothèque, caution…). Les frais associés dépendent de la nature de la garantie et du montant emprunté.
Les frais de notaires
Si la garantie choisie est l’hypothèque, cela entraîne alors des frais de notaire pour l’inscription de cette dernière. Ces frais incluent les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement et les diverses taxes.
Coût de l’assurance emprunteur
Bien que facultative, l’assurance emprunteur est fortement recommandée et souvent exigée par les prêteurs. Le coût de cette assurance peut varier en fonction du profil de l’emprunteur et des garanties choisies.
Taux d’intérêt et impact sur le coût total
Bien évidemment, le taux d’intérêt du nouveau crédit a un impact direct sur le coût total du rachat. Un taux plus bas peut compenser les frais initiaux engagés. Voilà pourquoi il est crucial de calculer son impact sur la durée totale du prêt.
4 conseils pour réduire les frais de rachat de crédit immobilier
Vous l’avez compris, les frais engendrés par un rachat de crédit immobilier peuvent être importants. Afin de mener à bien cette opération, nous vous conseillons d’apporter un soin particulier notamment en matière de :
- Négociation : Négocier les frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé avec la banque.
- Comparaison : Comparer les offres de rachat de crédit de plusieurs établissements pour trouver les meilleures conditions.
- Choix de la garantie : Évaluer les différentes options de garantie pour minimiser les coûts.
- Optimisation de l’assurance : Choisir une assurance emprunteur adaptée et au meilleur tarif.
Quelques questions/réponses sur le rachat de crédit immobilier
Quelle est la différence entre un rachat de crédit et une renégociation de prêt ?
Le rachat de crédit consiste à regrouper plusieurs prêts en un seul avec de nouvelles conditions. La renégociation concerne la modification des conditions d’un prêt existant avec la même banque.
Peut-on inclure des crédits à la consommation dans un rachat de crédit immobilier ?
Oui, il est possible d’inclure des crédits de nature différente. On peut donc inclure à la fois des crédits immobiliers et des crédits à la consommation dans une opération de rachat de crédit.
Les frais de rachat de crédit sont-ils déductibles des impôts ?
La situation est différente selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ou bien d’un logement acheté pour le proposer à la location :
- Résidence principale : Depuis 2011, les intérêts d’emprunt pour l’achat ou la construction de la résidence principale ne sont plus déductibles.
- Résidence secondaire : Aucun avantage fiscal n’existe pour les intérêts liés à une résidence secondaire.
- Logement acheté en vue d’une location :
- Location non meublée :
- Régime réel d’imposition : Les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles que vous pouvez déclarer.
- Option pour le micro-foncier : Les intérêts sont déjà compris dans l’abattement forfaitaire de 30%. Vous ne pouvez donc plus les déduire.
- Location meublée :
- Régime réel d’imposition : Les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles que vous pouvez déclarer.
- Option pour le régime micro-BIC : Les intérêts sont déjà compris dans l’abattement forfaitaire. Vous ne pouvez donc plus les déduire.
- Location non meublée :
Combien de temps prend un processus de rachat de crédit immobilier ?
Le processus peut varier selon les établissements. En règle générale, il faut généralement compter quelques semaines à plusieurs mois pour finaliser un rachat de crédit.
Peut-on réaliser un rachat de crédit immobilier avec un taux variable ?
Oui, il est possible de racheter un crédit ayant un taux variable. Le nouveau crédit pourra être à taux fixe ou variable, selon les conditions négociées.
