Les frais de notaire lors d’un achat immobilier peuvent représenter une part significative du coût total de l’acquisition. Le calcul des frais de notaire varie en fonction de la nature du bien acheté. D’environ 2 à 3% lors d’un achat dans le neuf, ils peuvent représenter jusqu’à environ 8% du coût de l’opération. La comptabilisation des frais de notaire sur un achat immobilier peut donc avoir des impacts importants sur le résultat et le bilan de l’entreprise. Que représentent les « frais de notaire » et comment s’opère leur comptabilisation ?
Nota : Le site du CSN (Conseil Supérieur du Notariat) propose un outil permettant de réaliser une estimation des frais de notaire sur son site officiel.
Frais de notaire : kézaco ?
Comme l’indique le site dédié à l’immobilier du CSN :
Appelés à tort frais de notaire, les frais d’achat d’un bien immobilier sont majoritairement composés de taxes collectées par le notaire pour le compte de l’Etat.
Ces sommes versées au notaire recouvrent en effet d’autres frais que la simple rémunération de l’officier public. On peut ainsi regrouper ces frais en 3 catégories de dépenses :
Les émoluments du notaire
Les émoluments du notaire correspondent à la rémunération du notaire. Ce sont donc à proprement parler les seuls « vrais frais de notaire ». Cette rémunération correspond d’une part à la rédaction de l’acte de vente (et/ou de la promesse de vente), d’autre part à la gestion du dossier et enfin à la réalisation de l’acte de vente. Le calcul des émoluments du notaire comportent une part fixe, mais aussi une part variable. La part fixe correspond aux formalités pour les démarches accomplies avant, mais aussi après la signature. Concernant la part variable, un barème la définit selon 4 tranches :
| Prix du bien | Pourcentage appliqué |
| 0€ à 6 500€ | 3.870 % |
| 6 500€ à 17 000€ | 1.596 % |
| 17 000€ à 60 000€ | 1.064 % |
| Au-delà de 60 000€ | 0.799 % |
Les droits de mutation
Les droits de mutation correspondent à des sommes versées au notaire, mais qui seront reversées à l’État (ou à d’autres collectivités). Il s’agit en majeure partie de la taxe de publicité foncière (TPF) – à ne pas confondre avec la taxe foncière (TF) – répartie entre la commune, le département et enfin l’État. La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1% s’ajoute à ces taxes. L’acquisition d’un bien ancien est soumise au taux normal. Il est possible de bénéficier de taux réduits pour d’une part la taxe communale et d’autre part les frais d’assiette et de recouvrement lors de l’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (cas des VEFA, vente en l’état futur d’achèvement).
| Taux | Normal | Réduit | ||
|---|---|---|---|---|
| Commune | 1,20 % | |||
| Département | 3,80 % | 0,70 % | ||
| Ou, sur délibération du département : | minimum | 1,20 % | ||
| maximum | 4,50 % | |||
| Frais d’assiette et de recouvrement | 2.37 % | 2,14 % | ||
| Taux global maximal | 5,81 % | 0,71 % | ||
Les débours
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le notaire peut avancer des frais pour accomplir ses démarches. Il peut par exemple s’agir de frais liés à l’obtention de certains documents (extrait cadastral, documents d’urbanisme…) nécessaires à l’acte de vente ou bien de frais divers (frais postaux, photocopies…). Le notaire ayant avancé les frais, il peut les refacturer à l’acheteur. A noter que contrairement aux émoluments, les débours ne sont pas soumis à la TVA.
Comptabilisation du bien immobilier
Lors de l’achat immobilier, le bien immobilier acquis se comptabilise à l’actif du bilan dans le compte d’immobilisation idoine : 211 – Terrains et/ou 213 – Constructions. Cette distinction entre terrain d’une part et construction d’autre part a des incidences en termes d’amortissements. En effet, les terrains ne sont pas amortissables contrairement aux constructions. Au vu du montant de l’un et de l’autre, cette distinction est donc à prendre en compte.
De plus, il est possible de décomposer la construction en plusieurs immobilisations (comptabilisation de l’immobilisation par composants). Le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques) donne la position de l’administration fiscale concernant un barème à titre indicatif :
| Gros œuvre | Façades, étanchéité | IGT | Agencements | ||
| Locaux d’activité | Durée/Ans | 25 à 50 | 20 à 40 | 15 à 30 | 7 à 15 |
| Quote-part/% | 60 à 90 | 5 à 10 | 5 à 15 | 5 à 15 | |
| Centres commerciaux | Durée/Ans | Sup à 40 | 20 à 30 | 10 à 25 | 5 à 15 |
| Quote-part/% | 40 à 60 | 10 à 25 | 15 à 30 | 10 à 20 | |
| Logements | Durée/Ans | Sup à 50 | 20 à 50 | 15 à 30 | 5 à 15 |
| Quote-part/% | 40 à 50 | 5 à 20 | 20 à 30 | 20 à 25 | |
| Bureaux | Durée/Ans | Inf à 40 | 20 à 40 | 15 à 30 | 7 à 15 |
| Quote-part/% | 40 à 60 | 10 à 25 | 15 à 30 | 10 à 20 |
Comptabilisation des frais de notaire sur un achat immobilier
Les frais de notaire peuvent se comptabiliser soit en charges, soit en immobilisation si l’entité opte pour le rattachement à l’actif acquis. Ces deux méthodes différentes ont des incidences importantes sur les résultats de l’entité. Dans le cas où l’entité choisit de comptabiliser les frais de notaire en charges, elle cantonne l’impact de ces charges sur le seul exercice courant. Dans l’autre cas, elle peut étaler la dépense sur plusieurs exercices, réduisant ainsi fortement son impact sur l’exercice en cours. La dépense échappe alors au principe d’indépendance des exercices.
Comptabilisation des frais de notaire en charges
Si l’entité opte pour la comptabilisation des frais de notaire en charges, il s’agit d’un simple enregistrement comptable d’une facture d’achat de services. Il convient donc de passer les écritures suivantes :
Au débit, les comptes :
- 6226 – Honoraires pour le montant des émoluments du notaire
- 44566 – TVA déductible pour la TVA sur les honoraires du notaire (le taux normal de TVA s’applique)
- 6227 – Frais d’actes et contentieux : l’acheteur peut hypothéquer le bien (par exemple en cas de crédit immobilier), on inscrit donc dans ce compte les frais d’hypothèque
- 6354 – Droits d’enregistrement pour les taxes de publicités foncières et de sécurité immobilière (CSI)
Au crédit, le compte 401 – Fournisseur (ou 404 – Fournisseur d’immobilisations si l’on ne passe qu’une seule écriture avec l’achat du bien).
Comptabilisation des frais de notaire en immobilisations
Si l’entité opte pour la comptabilisation des frais de notaire en immobilisation, elle peut les comptabiliser en composants. La comptabilisation de l’immobilisation par composants se fait alors comme pour les autres composants d’une immobilisation, en même temps que la comptabilisation de l’acquisition de l’immobilisation.
Exemple de comptabilisation des frais de notaire
Une société a acquis un bien immobilier à Paris pour 1 000 000 €. Elle a, pour acquérir ce bien, contracté un emprunt avec garantie hypothécaire de 500 000 €. Selon le simulateur du site des notaires, le calcul des frais de notaire se décompose comme suit :
Émoluments du notaire :
- Sur la vente : 8 545 €
- Sur les prêts : 1 490 €
- Formalités : 1 000 €
Total : 11 035
Débours :
- Frais annexes : 400 €
Taxes :
- Droits d’enregistrement : 58 067 €
- Sécurité immobilière : 1 300 €
- TVA : 2 207 €
Total : 61 574 €
Comptabilisons l’opération en charges :
| N° de compte | Libellé | Débit | Crédit |
| 6226 | Honoraires | 9 545 € | |
| 6227 | Frais d’actes et contentieux | 1 490 € | |
| 6228 | Rémunérations d’intermédiaires et honoraires – Divers | 400 € | |
| 6354 | Droits d’enregistrement | 59 367 € | |
| 44566 | TVA déductible | 2 207 € | |
| 401 | Fournisseurs | 73 009 € |
Si l’on comptabilise l’opération en immobilisation, les écritures à passer sont les suivantes :
| N° de compte | Libellé | Débit | Crédit |
| 213 | Constructions | 1 000 000 € | |
| 213X | Constructions – Frais de notaire | 70 802 | |
| 44562 | TVA déductible sur immobilisations | 2 207 € | |
| 401 | Fournisseurs d’immobilisations | 1 073 009 € |
