Taux en hausse, dispositifs d’aide en berne, et logements inlouables et invendables : bienvenue en Absurdie Française ! Un cocktail désarmant où investir dans l’immobilier devient un parcours du combattant kafkaïen. Les banques serrent la vis. Les emprunteurs hallucinent. Et le marché se transforme alors en labyrinthe bureaucratique sans issue. Les primo-accédants voient leurs rêves s’évaporer, pendant que les propriétaires assistent à la dévaluation de leurs biens. Un système aussi improbable qu’absurde qui ne peut qu’aboutir à une crise de l’immobilier. Mais tellement français… Plongée en Absurdie Française, là où la logique semble appartenir au passé et laisse place à une réalité tant ubuesque que décourageante.
La crise de l’immobilier en 3 actes
Acte I : les taux de crédit immobilier remontent
La crise de l’immobilier en France commence par la remontée des taux immobiliers. Après la pandémie de Covid-19, l’inflation a fait son grand retour. En effet, les centaines de milliards déversés dans l’économie via le quantitative easing devaient bien aboutir à l’augmentation des taux façon fusée SpaceX. Les candidats à l’achat, habitués à des taux flirtant avec le 0%, se retrouvent maintenant face à des mensualités qui retournent à la normale. En effet, les très faibles taux des années pré-Covid-19 ne pouvaient pas durer et étaient clairement une anomalie.
Cela étant, cette hausse des taux n’est pas le fruit du hasard. Elle est aussi le résultat d’une politique monétaire qui, pour lutter contre l’inflation, choisit de serrer la vis aux emprunteurs. Ironiquement, cette mesure censée stabiliser l’économie a plutôt contribué à plonger le marché immobilier dans une crise sans précédent. Les acheteurs, pris en étau entre des taux élevés et des prix qui peinent à baisser suffisamment, se retrouvent dans une impasse financière.
Acte II : Plus de pilote dans l’avion et fin des dispositifs d’aide fiscaux
Les taux immobiliers sont en hausse, mais les dispositifs d’aide à l’acquisition de logements neufs, eux, ont pris la poudre d’escampette. En effet, Elisabeth Borne, alors Premier Ministre, a décidé que le dispositif Pinel s’arrêterait le 31 décembre 2024. Le problème ? Aucun dispositif n’a été annoncé pour le remplacer. Et avec l’instabilité politique actuelle que connait la France, le retour d’un dispositif n’est pas pour tout de suite, le budget focalisant toutes les attentions. Les investisseurs auraient pu compter sur ces avantages fiscaux pour favoriser la rentabilité de leurs projets. Mais ça, c’était avant.
Tout cela a des conséquences directes sur le marché de l’immobilier. Ce sont plus de 1 200 procédures pour défaillances (dont plus de 850 liquidations judiciaires) qui ont eu lieu en dans ce secteur en 2024. 15% de plus qu’en 2023 qui était déjà un très mauvais cru.
Acte III : Moins d’achats pour faire de l’immobilier locatif ? Si on restreignait aussi l’offre existante ?
Comme si cela ne suffisait pas, les logements classés DPE G, jugés trop énergivores, ne peuvent dorénavant plus être mis en location. Cette mesure est peut-être louable sur le plan écologique. Mais elle a surtout pour effet de réduire l’offre locative de plus de 2 millions de logements. Ceux-ci représentent ainsi presque 7% du parc immobilier en France.
Outre l’inflation normative, les propriétaires doivent donc faire face à des coûts de rénovation prohibitifs. En conséquence, ils préfèrent souvent laisser leurs biens vacants plutôt que de se lancer dans des travaux pharaoniques. Résultat : une pénurie de logements disponibles qui va en s’aggravant. Et les loyers, certes plafonnés, ne cessent d’augmenter.
Vers un dénouement de la crise de l’immobilier en 2025 ?
Alors certes les prix de l’immobiliers baissent. Mais cette baisse, bien que réelle, est loin de compenser la hausse des taux d’emprunt. Les acheteurs, qui espéraient enfin pouvoir accéder à la propriété, se rendent compte que les économies réalisées sur le prix d’achat sont rapidement englouties par les intérêts exorbitants des prêts.
Et pour couronner le tout, cette baisse des prix ne concerne pas tous les segments du marché. Les biens les plus attractifs, situés dans des zones prisées, continuent de voir leur valeur augmenter. Les acheteurs modestes, quant à eux, sont relégués à la périphérie, loin des centres-villes et des commodités. Une situation qui ne fait qu’accentuer les inégalités sociales et territoriales déjà présentes en France.
Et si la FNAIM (Fédération Nationale de l’IMmobilier) prévoit un redémarrage en 2025, la crise de l’immobilier cèderait sa place à la crise du logement:
Si la crise immobilière est derrière nous, celle du logement est devant nous.
Au bout du compte, la crise de l’immobilier en France est un véritable cas d’école en matière d’absurdité. Entre des taux qui montent, des dispositifs d’aide qui disparaissent, et des prix qui baissent sans vraiment baisser, on se demande si le marché immobilier n’est pas en train de jouer une mauvaise blague à ses acteurs. Qu’il nous soit permis de citer Bernard Arnault : « Pour refroidir les énergies, on fait difficilement mieux ».
