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EditorialPrix de l'immobilier en baisse : bonne ou mauvaise nouvelle ?

Prix de l’immobilier en baisse : bonne ou mauvaise nouvelle ?

L’immobilier occupe une place clé dans l’économie française, représentant près de 20 % du PIB. Cependant, ces derniers mois, les prix de l’immobilier connaissent une tendance à la baisse. Quels sont les facteurs responsables de cette baisse des prix ? Quelles sont les répercussions sur les acteurs du marché immobilier ? Quelles perspectives se dessinent pour l’avenir ?

Les prix de l’immobilier vont baisser de 10 à 12% cette année !

Charles Marinakis, Président de Century21

Cependant, pour compenser la hausse des taux de crédit, certains réseaux estiment que la baisse des prix immobiliers pourrait dépasser les 10%, voire atteindre 25% ! Cette baisse des prix de l’immobilier découle de plusieurs facteurs, exacerbés par le contexte actuel marqué par une inflation soutenue. L’inflation se caractérise par une augmentation générale et persistante des prix. Dans le secteur immobilier, elle influe directement sur la remontée des taux d’intérêt des crédits. D’où une baisse des prix. Les autorités monétaires tentent de lutter contre l’inflation en relevant les taux d’intérêt. Avec à la clé, un impact sur les coûts d’emprunt pour les acheteurs potentiels. Cette situation n’est cependant pas sans conséquences, examinons pourquoi.

Nota : En cette période de baisse des prix, estimer son bien immobilier est plus crucial que jamais. Il est ainsi possible d’estimer son bien immobilier via des outils de la DGFiP.

Du côté des vendeurs : des prix de l’immobilier en baisse

Pour un vendeur, le prix de son bien immobilier représente souvent des années d’efforts et de patience pour rembourser chaque mois les mensualités de son crédit. Ce n’est pas donc être dans le superlatif que de dire qu’un bien immobilier représente les efforts de toute une vie pour la majorité des vendeurs. Par conséquent, la nouvelle d’une baisse des prix de l’immobilier est incontestablement une mauvaise nouvelle pour un propriétaire qui voudrait vendre son bien. Et ce, d’autant plus dans un contexte économique inflationniste. Tout augmente, sauf le prix de son bien ! On comprend la grogne des propriétaires y afférente. D’autant plus que les impôts locaux ne concernent plus que la taxe foncière et la taxe d’habitation (elle est encore en vigueur s’agissant des résidences secondaires). Soit uniquement des taxes acquittées par les propriétaires… 

Du côté des acheteurs : un coût en hausse

La situation n’est pas plus rose du côté des acheteurs. En effet, les autorités ajustent leur politique monétaire en période d’inflation en augmentant les taux d’intérêt. Cette hausse a un effet direct sur les taux de crédit immobilier. Elle rend par conséquent les emprunts plus coûteux pour les acheteurs potentiels.

Il est important de souligner qu’une hausse même légère des taux de crédit immobilier pénalise en premier lieu les ménages les plus modestes. Ces ménages, plus sensibles aux variations des taux d’intérêt, peuvent se retrouver exclus du marché immobilier lorsque les limites de durée d’emprunt et de taux d’endettement sont atteintes. Or il est d’autant plus compliqué de respecter ces limites lorsque le taux d’intérêt est important.

Les acheteurs voient leur budget se réduire en raison de l’inflation, alors que les salaires ne sont plus indexés sur les prix depuis les années 1980. Par conséquent, leur pouvoir d’achat immobilier diminue, notamment en période de hausse des taux de crédit. Les conditions d’accès au crédit se détériorent, compliquant l’accession à la propriété. Par exemple, les taux de crédit immobilier aux particuliers ont plus que doublé en un an, passant de 1,06 % en novembre 2021 à 2,25 % en novembre 2022. Pour un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, cela représente une augmentation de 166 € par mois, soit un coût total supplémentaire de 49 800 €. Dans un contexte où les banques sont de plus en plus strictes en matière de situation financière de l’emprunteur, cela revêt une importance considérable.

Du côté des Finances Publiques

Du point de vue des Finances Publiques et de la fiscalité, la fin du dispositif Pinel devrait accélérer la baisse des prix de l’immobilier. Ce dispositif, en vigueur depuis 2014, permettait aux investisseurs éligibles de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’ils mettaient leur bien en location. La demande pour les logements neufs était ainsi stimulée, maintenant des prix élevés. Ses ancêtres remontent jusqu’en 1984 :

  • 1984-1997 : Méhaignerie
  • 1996-1999 : Périssol
  • 1999-2002 : Besson
  • 2003-2006 : Robien
  • 2006-2009 : Robien recentré et Borloo populaire
  • 2009-2013 : Scellier
  • 2013-2014 : Duflot
  • 2014-2024 : Pinel

Avec la fin du dispositif le 31 décembre 2024, les acheteurs potentiels de logements neufs seront moins incités à investir. Par conséquent, la demande de logements neufs pourrait diminuer, entraînant une baisse des prix. De plus, les futurs propriétaires, moins fortunés que les investisseurs bénéficiant du dispositif Pinel, risquent de ne pas pouvoir satisfaire les attentes des promoteurs immobiliers. Cette situation se traduit d’ores et déjà par une diminution des ventes de logements neufs, ainsi qu’une baisse des transactions dans l’immobilier ancien. Les avantages financiers d’un achat immobilier dans le neuf ne seront plus que la réduction des « frais de notaire » et une réduction de taxe foncière.

Du côté des promoteurs : un marché tendu

Les promoteurs immobiliers sont confrontés à une baisse de 11,9% des ventes et de 16,9% des mises en vente en 2021 par rapport à 2019. Les prix de l’immobilier neuf ont augmenté, eux, de 5,5% (4,8% en Île-de-France), mais le compte n’y est pas. Cette hausse de prix reste insuffisante et est loin de compenser la baisse des volumes. D’autre part, ce taux d’augmentation reste inférieur à celui de l’inflation. Autrement dit, les prix augmentent dans le neuf, mais moins que tout le reste.

La baisse des prix de l’immobilier affecte aussi la capacité d’autofinancement, d’investissement et de financement des promoteurs. Dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, les banques ferment les vannes du crédit dans un contexte de marché incertain et de risque accru. Les promoteurs ont toujours la possibilité de recourir à d’autres sources de financement telles que les fonds d’investissement ou le crowdfunding. Toutefois, ces solutions sont plus coûteuses (un taux de 10% est « classique » dans le crowdfunding) et plus contraignantes. De plus, l’effet de levier des promoteurs s’en trouve pénalisé si le taux d’intérêt des emprunts souscrits est supérieur à l’inflation. De ce fait, les taux de rendement s’effondrent.

Les promoteurs sont confrontés à une pénurie de foncier disponible et constructible. Ils connaissent aussi à une hausse des coûts de construction. Cette hausse est liée à l’inflation et à la flambée des prix des matières premières (bois, cuivre, acier, PCV…). D’autre part, la complexité administrative et réglementaire allonge les délais d’instruction et donc de réalisation des projets.

Bilan : un marché à l’arrêt malgré la baisse des prix de l’immobilier

La baisse des prix de l’immobilier résulte de divers facteurs. Inflation, hausse des taux de crédit, fin annoncée du dispositif Pinel… Cette situation a des répercussions sur les vendeurs qui voient la valeur de leur patrimoine se déprécier. Les acheteurs aussi ne sont pas épargnés par les difficultés pour accéder au crédit et à la propriété. Face à cette situation, des solutions sont nécessaires pour relancer le marché immobilier. Faut-il envisager une nouvelle politique fiscale ou monétaire ? Doit-on encourager la construction de logements neufs ou la rénovation du parc existant ? Est-il judicieux de promouvoir la mobilité résidentielle ou la stabilité locative ? Autant de questions qui méritent d’être approfondies…

Les grands gagnants de la situation aujourd’hui sont ceux qui ont déjà pu investir dans l’immobilier. Que ce soit pour un investissement locatif ou l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, ils ont pu profiter de taux d’intérêt exceptionnellement bas il y a seulement deux ans encore. De plus, l’inflation a tendance à tirer les revenus vers le haut pour compenser la perte de pouvoir d’achat. Par conséquent, le poids relatif de l’emprunt par rapport aux revenus diminue.